KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARIN YAPILIŞ BİÇİMLERİ, DEVLET YARDIMLARI, TEŞVİKLERİ, MUAFİYETLER, VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI
Hüseyin YAKUPÇEBİOĞLU
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Özet
Ülkemizin üzerinde yer aldığı deprem kuşağı da dikkate alınarak yakın bir tarihte afet riski altındaki alanlara yönelik dönüşüm sürecini ilgilendiren bir yasa çalışması TBMM’de kabul edilmiştir.
Kamuoyunda “kentsel dönüşüm” olarak ön plana çıkan sürecin teşvik ve idaresini öngören 6306 sayılı Afet Kanunu ile afet riski altındaki alanlarla bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiştir.
6306 sayılı Kanunla riskli bölgelerde kentsel dönüşüme ilişkin hükümlere yer verilirken bu dönüşüme ilişkin olarak kolaylık ve teşvik sağlamak üzere çeşitli düzenlemeler öngörülmüştür.
Getirilen bu yasal düzenlemede kira ve faiz desteği gibi vergi dışı teşviklerin dışında 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutularak kentsel dönüşüm vergisel yönden de desteklenmiştir.
Bu çalışmamızda, toplumun büyük bir bölümünü yakından ilgilendiren kentsel dönüşümün kolaylaştırılması ve teşviki amacıyla öngörülen ve vergisel boyutları da bulunan hükümlere yer verilecektir.
Anahtar Kelimeler: Kentsel Dönüşüm, 6306 Sayılı Kanun, Devlet Yardımı, Devlet Teşviki
GİRİŞ
Kentsel dönüşüm olgusu ilk kez gelişmiş Batı ülkelerin kentlerinde sosyal ve ekonomik açıdan çöküntü alanlarının yeniden canlandırılmasına yönelik müdahaleler yapılmasıyla başlamıştır. Genelde kentin, nüfusunu kaybetmiş ya da düşük gelir gruplarının kötü ekonomik ve fiziksel şartlarda yaşadıkları ve sosyal dayanışmanın kaybolduğu konut alanlarında, eski boş liman ve sanayi alanlarında kentin ekonomik gelişimine katkıda bulunacak projelerin uygulanması biçiminde olmuştur.
Batı kentlerinin mekânsal biçimlenmesine müdahale yöntemleri, yapılan hatalardan alınan derslerle zaman içerisinde o toplumlara özgü kurumsal yapıların varlığına ve toplumsal dinamiklerine göre geliştirilmeye başlanmıştır. Kentsel dönüşüm Türk planlama sisteminde bir strateji olarak uygulanmamış, Türkiye’nin bağlamsal ve uygulama dinamiklerine göre gerçekleşmiştir. Bu yüzden, Türk metropoliten kentlerindeki dönüşüm olgusunu Türk kentlerinin mekânsal yapısının oluşma dinamiklerini dikkate almadan açıklamanın yetersiz kalacağı söylenebilir.
Sorunlara çözüm getirmek için, Batı’daki mekansal biçimlenmeye yönelik müdahale yöntemleri her dönemde belli ölçülerde Türk planlama sisteminde de uygulanmıştır. Ancak dönüşüm müdahaleleri genelde politik ve ekonomik nedenlerle gündeme geldiği için bilinçli bir yaklaşım çerçevesinde geliştirilmemiştir. Uygulamalar genelde kentin fiziksel yapısını değiştirmiş veya yenilemiştir. Bu tür fiziksel süreçler toplumsal dönüşüm bağlamında irdelenmemiştir. Her dönemde gelişmiş ülkelerde dönüşüm için geliştirilen stratejiler ve araçlar farklı birlikteliklerle uygulanmıştır. Örneğin, kentsel yenileme ve yeniden yapılandırma gelişmiş Batı ülkelerinde İkinci Dünya Savaşı sonunda yaygın biçimde kullanılan dönüşüm araçları iken sonraki dönemlerde farklı bağlamsal gereksinmeler ve değişimlere uygun kentsel canlandırma, iyileştirme, sağlamlaştırma ve koruma gibi araçlar öne çıkmıştır. Oysa Türkiye’de son dönemde yerel yönetim yaklaşımı ağırlıklı olarak kentsel yenileme stratejisini benimsemektedir.
Kentlerin mekansal yapısı, kendine özgü süreçler ve toplumsal dinamiklerle şekillenmektedir. Farklı ülkelerdeki kentsel dönüşüm farklı değişkenlerin etkileşimi ile oluşmaktadır. Bununla ilişkili olarak, Türk metropoliten kentlerindeki dönüşüm bağlamsal, sosyo-ekonomik, yönetsel ve fiziksel değişkenlerin etkileşimi sonucu gerçekleşmiştir. Bu bağlamda, Türkiye’de kentsel dönüşüme müdahale edebilmek için ekonomik, sosyal, çevresel ve yönetsel/yasal değişimlerin anlaşılması ve bunları dikkate alan modellerin geliştirilmesi önem kazanmaktadır.
Ülkemizin olası bir deprem beklentisinin yaratacağı tahribat, inşaat sektörünün yapısı ve özellikle geçmişte yapılan binaların depreme karşı dayanıksızlığı hususları da dikkate alınarak, mevcut binaların yenilenmesi ya da depreme karşı güçlendirilmesi gerektiği herkesçe malumdur.
Devlet de bu bağlamda mevcut binaların yenilenmesi ve yapılacak yeni binaların teşvik edilmesi amacıyla çeşitli tedbirler almakta ve düzenlemeler yapmaktadır. Bu düzenlemelerin başında ise 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” gelmektedir. Söz konusu Kanunla, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiş bulunmaktadır.
İş bu yazımızda kentsel dönüşüm uygulamasında, taraflarca yapılacak sözleşmeden başlayarak, uygulamanın sonuçlandırılması aşamasına kadar geçen süreçle ilgili olarak devlet teşvikleri, yardımlar, muafiyetler, vergi ve muhasebe hükümleri ele alınmış ve değerlendirilmiştir.
1.KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA İNŞAATLARIN YAPILIŞ NEDENLERİ
Kentsel alanlar karmaşık ve dinamik sistemlerdir. Fiziksel, toplumsal, çevresel, ekonomik ve hatta siyasal ve ideolojik faktörlerin etkisinde değişim ve dönüşüm gösterdikleri gibi, kendileri de birçok değişim dönüşüme neden olabilirler. Kentsel mekândaki değişim ve dönüşümler, kimi zaman mekân ve yaşam kalitesini arttırıcı yönde olurken; kimi zaman ise, mekânın ekonomik, toplumsal, çevresel ve fiziksel çökme ve bozulması olarak kendini gösterir. Kentsel dönüşüm bir olgu olarak belirli bir zaman aralığında sürekli gerçekleşmektedir.
Türk Dil Kurumu sözlüğünde yer alan dönüşüm kelimesinin anlamından hareket ederek ( Dönüşüm: Olduğundan başka bir biçime girme, başka bir durum alma) Kentsel Dönüşümü, kentsel alanların var olan durumundan başka bir biçime girmesi, başka bir durum alması olarak tanımlayabiliriz.
Çeşitli bilim insanlarına göre kentsel dönüşümün birçok farklı tanımı yapılmıştır.
Linchfield ( 1992 ); “kentsel dönüşümü, kentsel bozulma süreçlerini daha iyi anlama ihtiyacından doğan ve gerçekleştirilecek dönüşümde elde edilen sonuçların üzerinde uzlaşma” olarak,
Dannison ( 1993 ); “kentsel dönüşümü, kentsel çöküntü alanlarında yoğunlaşan sorunların eşgüdümlü bir biçimde çözümlemek için ortaya konulan yöntem” olarak,
Roberts ( 2000 ); “kentsel dönüşümü, kapsamlı ve bütünleşik bir vizyon ve eylem olarak, bir alanın ekonomik, fiziksel, toplumsal ve çevresel koşulların sürekli iyileştirilmesini sağlamaya çalışmak”, olarak tanımlamışlardır.
Bu tanımlardan yola çıkarak Kentsel Dönüşümü; “ Çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarını kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünü” olarak tanımlayabiliriz. Bu nedenle kentsel dönüşüm, yeni kentsel alanların planlanması ve geliştirilmesinden çok var olan kentsel alanların planlanması ve yönetimi ile ilgilidir.
1.1 Kentsel Dönüşümün Amaçları
Kentsel Dönüşümün beş temel amacı hizmet etmek üzere ortaya çıkmıştır.
- “Temelde toplumsal bozulmanın nedenlerinin araştırılarak, bunun ortadan kaldırılmasıyla kentsel alanların çöküntü hale gelmesini önlemektir”. Kentsel alanların çöküntü haline gelmesindeki en önemli nedenlerden birisi toplumsal çökme ya da bozulmalardır. Kentsel dönüşüm projeleri, temelde toplumsal bozulmanın nedenlerini araştırır ve bu bozulmayı önleyecek önerilerde bulunarak, kentsel çöküntü ve bozulma problemlerine çözüm bulmayı amaçlamaktadır.
- “Kent dokusunu oluşturan birçok öğenin fiziksel olarak sürekli değişim ihtiyacına cevap vermektir”. Bir başka deyişle, kentsel dönüşüm projeleri kentin hızla büyüyen, değişen ve bozulan dokusunda ortaya çıkan yeni fiziksel, toplumsal, ekonomik, çevresel ve altyapısal ihtiyaçlarına göre, kent parçalarının yeniden geliştirilmesi amacını taşır.
- “Kentsel refah ve yaşam kalitesini arttırıcı başarılı bir ekonomik kalkınma modeli ortaya koymaktır”. Fiziksel ve toplumsal bozulmanın yanı sıra, kentsel alanların çöküntü bölgeleri haline gelmelerinin en önemli nedenlerinden birisi, bu alanların ekonomik canlılıklarını yitirmesidir. Kentsel dönüşüm projeleri fiziksel ve toplumsal çöküntü alanları haline gelen kent parçalarında ekonomik canlılığı yeniden getirecek stratejileri geliştirmeyi ve böylece kentsel refah ve yaşam kalitesini arttırmayı amaçlamaktadır.
- “Kentsel alanların en etkin biçimde kullanımına ve gereksiz kentsel yayılmadan kaçınmaya yönelik stratejiler belirlemektir”. Günümüzde sürdürebilirlik hedefi ile bağlantılı olarak, kentlerde daha önce kullanılmış ve atıl olan alanların tekrar kullanımını sağlayan ve kentsel büyümenin ve yayılmanın sınırlandırılmasına yönelik kentsel dönüşüm projelerinin geliştirilmesidir.
- “Toplumsal koşullar ve politik güçlerin ürünü olarak kentsel politikaların şekillendirmeye ihtiyacını karşılamak üzere sivil toplum örgütleri ve toplum farklı kesimlerinin planlamaya katılımını sağlamaktır”. Günümüzde kentsel alanların üretilmesi ya da yeniden geliştirilmesi çok paydaşlı bir planlama ve tasarım süreciyle gerçekleştirilmektedir.
1.2 Kentsel Dönüşümün Yöntemleri
1.2.1 - Yeniden Geliştirme:
Bozulmuş ve korunacak değeri olmayan yapıların bulunduğu bölgelerde uygulanan bir yöntemdir. Yerel yönetimler bu yaklaşım ile arazinin maksimum kullanımı, daha yüksek zemin alanı ve şehir merkezine daha yüksek gelir grupları ve bunların aktivitelerinin gelmesini sağlayabilmektedir. Bu yaklaşımda genellikle yaşayan nüfus kentin başka bir kısmına yerleştirilmektedir. Bu da ağır sosyal ve çevresel maliyet taşımaktadır. Kiracılar, mal sahipleri ve iş sahipleri için mahallenin yıkımı sosyal ve psikolojik travmalara neden olurken, sadece eski binalar değil işlevsel bir sosyal sitemde harap edilmektedir.
Gelişmiş ülkelerde artık kullanılmayan bu yöntem, gecekondu mahallelerinin kentin başka bir yerinde yeniden oluşmasına sebep olmaktadır. Fakat gelişmekte olan ülkelerde konut koşullarını iyileştirmek ve şehir merkezindeki alanları modernize etmek için tek uygun yöntem olarak kabul edilmektedir. Bu yöntem de kamulaştırma bedellerinin ödenmesi, alt yapının yenilenmesi, kamu tesislerinin yapılması için harcanan tutarlar hesaplandığında maliyeti yüksek pahalı bir yöntemdir.
1.2.2- Rehabilitasyon:
Bu yöntem, planlı olarak gelişmiş ancak zamanla yıpranmış, yoğunluğu artmış ve işlevini yerine getiremeyen bölgelerin tekrar değerli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Mevcut bölgenin yapısı korunarak, koruma, tamir ve restore edilesi ilkesini içermektedir.
Rehabilitasyonun bütün aşamalarında halkın katılımı esastır. Bu yöntemin sosyal yapıya etkisi iki farklı şekilde gelişmektedir. Kentsel dönüşüm sürecine giren bölgenin halkı buradan uzaklaştırılıp, yerine üst ve orta sınıf alıcıların yerleştirilmesi yöntemine soylulaştırma, bölge halkının burada konut edinmeye devam etmesi haline zorunlu iyileştirme denilmektedir.
1.2.3 - Entegrasyon:
Bu yöntemle, kent kimliği korunurken, mevcut binaların yanına yeni binaların katılımıyla zengin bir çevre yaratmak amaçlanmaktadır. Alanın asıl sakinleri, bölgeden ayrılmayarak dönüşüme katkıda bulunmaktadır.
1.2.4 - Yeniden Canlandırma:
Sosyo – kültürel, ekonomik ya da fiziksel açıdan bir çöküntü süreci yaşamakta olan kentsel alan parçalarının, çöküntüye neden olan faktörlerin ortadan kaldırılması ya da değiştirilmesi sonucu alanın tekrar hayat döndürülmesi, canlandırılması yöntemidir.
2.KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINDA TEŞVİKLER VERGİ VE HARÇ İSTİSNALARI/MUAFİYETLER
Uygulamada kısaca “Kentsel Dönüşüm” olarak adlandırılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” , 16.05.2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31.05.2012 tarihli Resmi Gazetenin 28309 no.lu sayısında yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Kanunun Uygulama Yönetmeliği, 15.12.2012 tarihli Resmi Gazetede yayımlanmıştır.
2.1 Vergisel Teşvikler-Harç ve İstisnalar;
6306 sayılı Kanun uyarınca;(T.C. Yasalar,2012),(Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,2012)
- İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.
- Riski alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, ilgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
- Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.
ç) (Ek: RG-25/7/2014/29071) İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;
- Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,
- Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi, Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.
- Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır.
- 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
- Harçlar Kanununun 57 inci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
- 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
- 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tabi kağıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
- 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
- Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ıncı, 87 inci, 88 inci ve 97 inci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan Otopark Yönetmenliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.
- Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.
Kentsel dönüşüm uygulaması kapsamında yapılan işlemlerde:
- Belediyelerce Alınan Harçlar
- Noter Harçları
- Tapu Harçları
- Damga Vergisi
- Veraset ve İntikal Vergisi
- Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi
- Döner Sermaye Ücretleri
Aranmaz. Bu iş ve işlemler ile ilgili Vergi – Harç ve Ücretlerden istisnadır…
3.KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINDA DEVLET YARDIMLARI
3.1 Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Faiz Desteği
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını geçemez. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye istatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncelleniş Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir, inşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.
Yapılacak kira yardımının beş aylık miktarı, taşınma masrafları da dikkate alınarak defaten ödenebilir. Bu durumda, yardım süresi defaten ödemenin yapıldığı aydan itibaren hesap edilir. Birinci fıkrada belirtilen yapılarda; kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.
Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır.
Kira yardımları;
- Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında talebin uygulamayı yapan idare veya TOKİ’ ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’ nin hesabına,
- Riskli alan dışındaki riskli yapılarda talebin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere idarenin hesabına, yapılır.
Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir. (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,2012).
• Çok Önemli
Dönüşüm projeleri özel hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
3.2 Kentsel Dönüşüm Uygulaması Kapsamında Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin 2016 Yılı Kararı
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Karar:
Karar Sayısı: 2015/7491
Resmi Gazete 27/01/2016
Sayı: 29606 (Kentsel dönüşüm kredisi 2016 yılı faiz desteği)
Güçlendirme kredisi
Faiz desteği oranı: 400 baz puan
Azami ödemesiz dönem (yıl): 2
Azami vade (yıl); 10
Anapara tutarı için üst limit: 50.000 TL
Konut yapım kredisi
Faiz desteği oranı: 400 baz puan
Azami ödemesiz dönem (yıl): 2
Azami vade (yıl): 10
Anapara tutarı için üst limit: 125.000 TL
Konut edindirme kredisi
Faiz desteği oranı: 400 baz puan
Azami ödemesiz dönem (yıl): 1
Azami vade (yıl): 10
Anapara tutarı için üst limit: 125.000 TL
İşyeri yapım kredisi
Faiz desteği oranı: 300 baz puan
Azami ödemesiz dönem (yıl): 2
Azami vade (yıl): 7
Anapara tutarı için üst limit: 125.000 TL
İşyeri edinme kredisi
Faiz desteği oranı: 300
Azami ödemesiz dönem (yıl) : 1
Azami vade (yıl) :7
Anapara tutarı için üst limit: 125.000 TL
4.KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA VERGİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI
4.1 Muhasebe ve Vergi Uygulamaları
İlgili yasal mevzuatı uyarınca riskli yapı olarak kabul edilen bir gayrimenkulün yıkılması sonucu, geriye sadece arsa/arazi kalacaktır. Bu noktada, daha önce binada daire veya işyeri sahibi olan kat malikleri, binanın yıkılmasıyla birlikte arsa paydaşı/hissedarı olacaklardır. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm kapsamında yapılıyor olsa da, sonucu itibariyle bu uygulamada bir arsa/arazi üzerine bina inşaatı söz konusu olacaktır...(Selimoğlu,2015,514)
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlarda, üzerine bina inşa edilecek arsanın/arazinin imar durumu öne çıkmaktadır...
Örneğin, 10 daireli (m2 ‘leri aynı) bir binanın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilmesi durumunda, imar durumuna göre:
Aynı m2 büyüklükte yine 10 daire yapılabilir
Daha küçük m2 ‘lerde yine 10 daire yapılabilir
Aynı m2 büyüklükte 12 daire yapılabilir
Daha küçük m2’lerde 12 daire yapılabilir
Sonuçta, yeni inşa edilecek binada bağımsız bölüm sayısı değişmeyebilir veya artabilir...
Kat malikleri/bağımsız bölüm sahipleri, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden inşa edilecek binanın, nasıl ve kim tarafından yapılacağına karar vermeli ve yasal mevzuatı gereği " Bina Ortak Karar Protokolü” hazırlayarak imza altına almalıdırlar... Bu aşamada, inşaatı yapacak bir yükleniciye (müteahhit) ihtiyaç olduğu açıktır. Kat malikleri, mevcut binanın yıkılması ve kentsel dönüşüm kapsamında yeni bina inşaatının yapılması hususunda, arsa/arazinin imar durumunu/teslim alınacak bağımsız bölüm sayısını dikkate alarak, bir yükleniciyle "inşaat yapım sözleşmesi” düzenlemek durumundadırlar.
Yukarıda yer alan mevcut 10 dairelik bina için, yüklenicinin yeni inşaatın yapımı işini üstlenmesinde ve kat maliklerinin bu inşaata ilişkin yükleniciyle yapacakları inşaat yapımı sözleşmesinde aşağıdaki seçenekler örnek olarak belirleyici olacaktır:
- Yüklenici 10 dairelik bina inşaatının yapımını anahtar teslimi üstlenir. İnşaatı tamamlar, kat maliklerine teslim eder. Kat malikleri, sözleşmeye göre yükleniciye bu hizmeti karşılığında... TL hak ediş bedeli öder.
- Bu seçenekte, yüklenici için bir inşaat taahhüt işi yapımı söz konusudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir hizmet üretim işletmesidir ve elde edeceği kazanç ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.
- Yüklenici ile Arsa Sahipleri (kat malikleri...) arasında ” arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” (Kat Karşılığı) düzenlenir. Yüklenici 12 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 10 daireyi arsa sahiplerine/kat maliklerine bedelsiz olarak teslim eder. 2 daire ise yükleniciye kalır.
Bu seçenekte, yüklenici için bir özel inşaat işi (kat karşılığı) yapımı söz konusudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir mamul üretim işletmesidir. Çalışmamızda yer alan kat karşılığı inşaat işlerindeki genel uygulamalara uygun olarak, yüklenici, toplam 12 dairelik inşaatın yapımı maliyetine katlanacak ve bu maliyet karşılığında 2 daire sahibi olacaktır. Arsa sahiplerine bedelsiz teslim edilecek 10 adet bağımsız bölümün inşaat maliyeti, yüklenicinin sahip olacağı 2 dairenin "Arsa Maliyeti” olacaktır, Örneğin, yüklenicide her biri aynı m2 büyüklükte olan 12 dairenin inşaat maliyeti arsa maliyeti hariç toplam 2.400.000 TL olsun. Bu durumda, arsa sahiplerine teslim edilen 10 adet dairenin inşaat maliyeti (2.400.000 TL/ 12 x 10 ) 2.000.000 TL olacaktır. Bu tutar, yüklenicinin sahip olduğu 2 adet dairenin arsa maliyetidir. Bu 2 adet dairenin yüklenici için inşaat maliyeti (2.400.000 TL /12 x 2 ) 400.000 TL olup, arsa maliyetleri dâhil toplam maliyeti ise (2.000.000 + 400.000 ) TL olacaktır. Sonuçta yüklenici bu inşaat işinde bir adet daireyi (2.400.000/2) 1.400.000 TL ya mal etmiş olacaktır. Yüklenicinin bu daireleri satışından elde edeceği kazanç ise, ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.
- Yüklenici ile Arsa Sahipleri (kat malikleri...) arasında “ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” (Kat Karşılığı) düzenlenir. Yüklenici 12 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 10 daireyi arsa sahiplerine/kat maliklerine bedelsiz olarak teslim eder. 2 daire ise yükleniciye kalır. Yüklenici sahip olacağı bu 2 dairenin dışında ayrıca, inşaat maliyetine katkı mahiyetinde arsa sahiplerinden bağımsız bölüm başına 50.000 TL olmak üzere (50.000 x 10 daire) toplam 500.000 TL tahsil eder.
- Bu seçenekte de yine, yüklenici için bir özel inşaat işi yapımı söz konusudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir mamul üretim işletmesidir. Kat karşılığı inşaat işlerindeki genel uygulamalara uygun olarak, yüklenici, toplam 12 dairelik inşaatın yapımı maliyetine katlanacak ve bu maliyet karşılığında 2 daire sahibi olacaktır. Ancak yüklenici, arsa sahiplerinden tahsil ettiği 500.000 TL yi toplam inşaat maliyetinden düşecektir. Arsa sahiplerine bedelsiz teslim edilecek 10 adet bağımsız bölümün inşaat maliyeti, yüklenicinin sahip olacağı 2 dairenin "Arsa Maliyeti” olacaktır, örneğin, yüklenicide her biri aynı m2 büyüklükte olan 12 dairenin inşaat maliyeti arsa maliyeti hariç toplam 2.400.000 TL olsun. Arsa sahiplerinden tahsil edilen 500.000 TL düşüldüğünde yüklenici için bu 12 dairenin toplam inşaat maliyeti (2.400.000 - 500.000 ) 1.900.000 TL olacaktır. Bu durumda, arsa sahiplerine teslim edilen 10 adet dairenin inşaat maliyeti (1.900.000 TL / 12 x 10 ) 1.583.333 TL olacaktır. Bu tutar, yüklenicinin sahip olduğu 2 adet dairenin arsa maliyetidir. Bu 2 adet dairenin yüklenici için inşaat maliyeti (1.900.000 TL / 12 x 2 ) 316.667 TL olup, arsa maliyetleri dâhil toplam maliyeti ise (1.583.333 + 316.667 ) TL olacaktır. Sonuçta yüklenici bu inşaat işinde bir adet daireyi (1.900.000/2) 950.000 TL ya mal etmiş olacaktır. Yüklenicinin bu daireleri satışından elde edeceği kazanç ise, ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.
- Yüklenici ile Arsa Sahipleri (kat malikleri...) arasında " arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” (Kat Karşılığı) düzenlenir. Yüklenici 12 daire inşa eder ve sözleşmeye göre 10 daireyi arsa sahiplerine/kat maliklerine bedelsiz olarak teslim eder ve ayrıca arsa sahiplerine bağımsız bölüm başına 30.000 TL olmak üzere (30.000 x 10 daire) toplam 300.000 TL öder. 2 daire ise yükleniciye kalır.
- Bu seçenekte de yine, yüklenici için bir özel inşaat işi yapımı söz konusudur. Muhasebe ve vergi uygulamaları açısından, yüklenici işletme bir mamul üretim işletmesidir. Kat karşılığı inşaat işlerindeki genel uygulamalara uygun olarak, yüklenici, toplam 12 dairelik inşaatın yapımı maliyetine katlanacak ve bu maliyet karşılığında 2 daire sahibi olacaktır. Ancak yüklenicinin toplam inşaat maliyeti, arsa sahiplerine ödediği TL kadar artacaktır. Arsa sahiplerine bedelsiz teslim edilecek 10 adet bağımsız bölümün inşaat maliyeti, yüklenicinin sahip olacağı 2 dairenin "Arsa Maliyeti” olacaktır. Örneğin, yüklenicide her biri aynı m2 büyüklükte olan 12 dairenin inşaat maliyeti arsa maliyeti hariç toplam 2.760.000 TL olsun. Arsa sahiplerine ödenen 300.000 TL ile birlikte, yüklenici için bu 12 dairenin toplam inşaat maliyeti (2.760.000 + 300.000 ) 3.060.000 TL olacaktır. Bu durumda, arsa sahiplerine teslim edilen 10 adet dairenin inşaat maliyeti (3.060.000 TL / 12 x 10 ) 2.550.000 TL olacaktır. Bu tutar, yüklenicinin sahip olduğu 2 adet dairenin arsa maliyetidir. Bu 2 adet dairenin yüklenici için inşaat maliyeti (3.060.000/12 x 2) 510.000 TL TL olup, arsa maliyetleri dâhil toplam maliyeti ise (2.550.000 + 510.000 ) 3.060.000 TL olacaktır. Sonuçta yüklenici bu inşaat işinde bir adet daireyi (3.060.000/2) TL ya mal etmiş olacaktır. Yüklenicinin bu daireleri satışından elde edeceği kazanç ise, ticari kazanç hükümlerine göre Gelir veya Kurumlar Vergisine konu edilecektir.
4.2 Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan İnşaatlarda K.d.v. Uygulaması
İnşaat ruhsatının 01/01/2013 sonrasına ait olması durumunda, net alanı 150 m2 ‘ye kadar (150 m2 dâhil) olan konutların tesliminde 24/12/2012 tarih 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile getirilen yeni düzenlemeler geçerlidir.
İlgili hükümlere göre yeni düzenlemede net alanı 150 m2’ye kadar olan (150 m2 dâhil) konutların tesliminde, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine inşaat yapılan arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değerine göre işlem yapılacaktır. Ancak, söz konusu Bakanlar Kurulu Kararında, “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç” hükmü yer almaktadır.(Selimoğlu,2015,492)
Buna göre,
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülebilmesi Hakkında Kanun hükümleri uyarınca “Kentsel Dönüşüm” kapsamında yapılan konut inşaatlarında, inşaat ruhsatı 01/01/2013 sonrasında alınmış olsa dahi eski uygulamaya devam edilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında yürütülen inşaat projelerinde, inşaat ruhsatı 01/01/2013 öncesinde veya sonrasında alınmış olsa da net alanı 150 m2 ‘ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde, önceki uygulamalarda olduğu gibi KDV oranı %1, net alanı 150 m2’nin üstündeki konutların tesliminde ise KDV oranı % 18 olarak uygulanmaya devam edilmektedir. İşyerlerinin tesliminde ise, işyerinin m2 ‘si ne olursa olsun KDV oranı %18 olarak uygulanmaktadır.
SONUÇ
Ülkemizde yaşanması olası bir deprem felaketine karşı mevcut binaların yenilenmesi ve güçlendirilmesi amacıyla muhtelif tedbirler alınmakta ve düzenlemeler yapılmaktadır. Gerek bu amaçla çıkarılan 6306 sayılı Kanun ve gerekse vergi mevzuatında yapılan düzenlemeler, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılacak işlemlere teşvikler getirmekle birlikte, bazı durumlarda bu teşvikler amaca hizmet edememektedir.
Makalemiz içerisinde yer alan Kanun hükümleri uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılan gayrimenkullere ilişkin olarak 492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c bentlerinde yer alan harçların indirimli olarak tahsil edilmesi gerekmekle birlikte, kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri kapsamında yapılacak gayrimenkullerin tapuda devri işlemleri ile ipotek tesisi işlemlerinin 5393 sayılı Kanunun 73 üncü maddesi kapsamında değerlendirilmesine imkân bulunmamaktadır.
Benzer şekilde, 5393 sayılı Belediye Kanunun 73 üncü maddesi kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında inşa edilen yapıların teslimine ait KDV’lere ¼ oranının uygulanması mümkün bulunmamaktadır. Ayrıca söz konusu hüküm kapsamında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda, 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu kapsamında alınacak olan harçların dörtte birinin alınması gerekmekte olup, bu kapsam dışındaki yapılarda harçlara dörtte bir oranının uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan inşaatlarda devlet tarafından yapı maliklerine kira yardımı ve/veya bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilmesi hususu önem arz etmektedir.
6306 sayılı Kanun kapsamında inşa edilen 150 m² ye kadar olan konutların tesliminde % 1 KDV oranı uygulanırken, gerek kat karşılığı olarak ve gerekse de bu kapsamda olmaksızın binaların müteahhitlerden inşat hizmeti satın alınarak yaptırılması durumunda ise özel bir düzenleme olmadığı için satın alınan inşaat hizmeti genel oranda KDV’ye tabi tutulmaktadır. Bu durum ise anılan düzenlemelerle öngörülen amaçla bağdaşmadığından, Platformda yapılan değerlendirme sonucunda, yapılacak düzenlemelerle 6306 sayılı kanun kapsamında yapılacak söz konusu işlemler için de genel oranın dışında indirimli vergi oranı uygulanması sağlanmasının doğru ve amaca hizmet edecek bir uygulama olacağı vurgulanmıştır.
KAYNAKÇA
[1] Selimoğlu, Recep (2015). İnşaat Muhasebesi &İlgili Mevzuat Uygulama Rehberi. Ankara: Muhasebe Kitapları İnternet Yayıncılık.
[2] Çatıkkaş, Özgür ve Şuekinci, Cafer (2013). İnşaat Muhasebe ve Vergi Uygulamaları, İstanbul: Maliye Hesap Uzmanları Derneği.
[3] Çalal, Salih (2016).“Kentsel Dönüşüm Alanı İlan Edilen Yerlerde Yüklenicilerin Sorumlulukları “ Mali Çözüm Dergisi.133(2016):141-145
[4] T.C. Yasalar (16-05-2012). 6360 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Ankara: Resmi Gazete:(28309 sayılı)
[5] Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (15-12-2012) 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği. Ankara: Resmi Gazete (28498 sayılı)
[6] Erdem, Tahir (2014).”Kentsel Dönüşüme Yönelik Teşvik ve Uygulamalar” Lebib Yalkın Yayınları Mevzuat Dergisi,121(2014): 45-53
2016.
0 Yorumlar
Yorumunuzu Bırakın